Le débat sur l’allègement du nid
Lorsque vous vendez la maison familiale, vaut-il mieux acheter ou louer? Il n’existe pas de réponse simple. C’est pourquoi Sage60 examine les avantages et les inconvénients de chaque option.
Déménager dans une maison plus petite peut réduire l’entretien, mais le choix entre la location et la propriété demande une réflexion attentive.
Acheter ou louer? C’est une question qui revient souvent lorsque les retraités décident de se départir de la grande maison familiale et de simplifier leurs responsabilités domestiques. Mais après avoir pris cette décision, une autre question se pose : devriez-vous vendre la maison, libérer du capital et louer, ou investir le produit de la vente dans un condominium?
Dans les deux cas, vous en aurez probablement fini le déneigement, la tonte de la pelouse et l’entretien extérieur. Cependant, si vous choisissez d’acheter un condo, ou une « copropriété » comme on les appelle en Colombie-Britannique, cette option s’accompagne de frais de copropriété qui peuvent être élevés et varier si un problème lié à l’entretien survient dans l’immeuble. Après tout, les immeubles de copropriétés ont eux aussi besoin d’un toit. Choisir plutôt de louer un appartement offre beaucoup plus de liberté et est généralement moins coûteux, mais la location comporte également certains risques.
« Il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse. Rien n’est absolu! Il y a toutefois certains avantages et inconvénients », affirme Imran Syed, directeur général de Brandenburg Capital Strategies et de Brandenburg Private Wealth.
L’un des défis liés à la location est de trouver le bon logement.
« À moins de choisir un immeuble appartenant à une société qui conservera toujours les logements à des fins locatives, vous courez le risque d’être obligé de déménager lorsque votre bail arrivera à échéance », explique M. Syed, ajoutant qu’il a vu cette situation se produire pour des clients qui vivent dans des propriétés privées, lorsque les propriétaires changent d’idée quant à l’utilisation de leur bien. Ainsi, il conseille toujours aux locataires satisfaits de leur logement de signer un bail d’au moins deux ans et, s’ils bénéficient d’une très bonne entente, d’opter pour une durée encore plus longue.
Selon M. Syed, l’un des avantages de la location d’un appartement est que le capital libéré grâce à la vente de la maison permet aux retraités d’aider leurs enfants financièrement et de les voir en profiter de leur vivant. Cela peut signifier financer les études de leurs enfants ou petits-enfants, offrir à leurs enfants une mise de fonds pour l’achat d’une maison ou, encore, contribuer aux frais de garde de leurs enfants.
Du côté de la copropriété, un condo offre la stabilité relative d’un investissement immobilier. M. Syed souligne toutefois que les gens ne réalisent pas toujours que la vente d’une maison familiale en banlieue pourrait finalement leur procurer à peine la somme nécessaire pour acheter un condo plus près du centre-ville. S’installer en région est toutefois une stratégie qui permet généralement de dégager davantage de capital. Il faut également tenir compte d’éléments comme la comparaison entre les finis du condo et ceux de votre maison actuelle.
« Les gens emménagent dans un condo et se disent : “Ma cuisine était tellement plus belle en banlieue”, alors ils rénovent la cuisine », explique M. Syed. « Et peut-être que les gros meubles au design recherché qu’ils avaient en banlieue ne conviennent pas à leur nouveau logement. Ils doivent donc acheter des meubles plus petits. Puis, s’ils ne veulent pas se départir des plus gros, ou pensent qu’ils en tireraient quelque chose, même si ce n’est presque rien, à la revente, ils finissent par louer un espace d’entreposage pour les conserver. Cela entraîne des dépenses mensuelles pour quelque chose qu’ils ne peuvent pas utiliser. Cela arrive plus souvent qu’on le pense. »
M. Syed mentionne que les impôts fonciers sont moins élevées pour les condos que pour les maisons, mais que les frais de copropriété sont souvent importants et ne diminuent jamais. Il conseille à ses clients d’examiner attentivement la qualité de l’immeuble dans lequel ils envisagent d’acheter.
« Regardez l’immeuble. Est-il géré de manière efficace? Les réparations sont-elles à jour? Quel est le fonds de réserve? Toutes ces questions entrent en ligne de compte », signale-t-il. « Il peut aussi y avoir des cotisations spéciales pour des travaux comme le remplacement de toutes les fenêtres, et le syndicat des copropriétaires peut les imposer au moyen d’un avenant spécial. »
Les frais de copropriété peuvent augmenter un peu… ou beaucoup, mais ils ne diminueront jamais, dit M. Syed. Même si le syndicat des copropriétaires doit faire preuve de transparence quant aux finances, il n’existe, par exemple en Ontario, aucun plafond limitant l’augmentation des frais de copropriété. S’ajoutent ensuite les frais ponctuels liés à la transaction immobilière, comme les frais de déménagement et les honoraires de notaire, sans oublier les droits de mutation immobilière.
« Une chose que tout le monde oublie, ce sont les droits de mutation immobilière, c’est-à-dire le pourcentage que vous payez pour avoir le privilège de transférer le titre de propriété de votre nouvelle maison à votre nom », observe M. Syed. « Au Québec, on appelle cela la “taxe de bienvenue”, mais elle est loin de l’être. C’est un montant très, très élevé. »
Par exemple, pour un condo de 750 000 $ à Toronto, les droits de mutation immobilière municipaux s’élèvent à 11 475 $ et ceux de l’Ontario sont également de 11 475 $, pour un total de 22 950 $. Les droits de mutation varient d’une province à l’autre. Au Québec, ils commencent à 0,5 % sur la première tranche de 61 500 $ et passent à 1 % jusqu’à 307 800 $, puis à 1,5 % sur toute somme excédant 307 800 $. Montréal applique ses propres droits, qui sont plus élevés.
Les prêts hypothécaires constituent également un élément à considérer lors d’un achat. Les taux hypothécaires fixes se sont stabilisés, mais demeurent plus élevés qu’ils ne l’étaient récemment.
La location d’un appartement, quant à elle, offre de la flexibilité, particulièrement si vous prévoyez de voyager fréquemment. Lorsqu’on loue un logement, il suffit essentiellement de verrouiller la porte avant de partir. La location élimine également le fardeau de l’entretien et des réparations imprévues, tout en permettant de conserver son capital investi plutôt que de l’immobiliser dans l’habitation, à une période où les coûts d’emprunt demeurent relativement élevés.
Bref, la location permet de conserver une situation simple et ses liquidités. Cependant, si un locataire investit le produit de la vente de sa maison, il s’expose alors aux fluctuations du marché. Cela dit, même avec un rendement relativement prudent, les gains générés par un capital d’un million de dollars suffiraient à couvrir le coût d’un bon appartement de deux chambres dans la plupart des endroits.
En fin de compte, choisir entre acheter ou louer dépend surtout des risques que l’on est prêt à assumer.
Jennifer Campbell est la rédactrice en chef de Sage et de Sage60.
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